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            馮奎專欄丨如何看待房地產領域風險的變化?

            2024年05月01日 05:00   21世紀經濟報道

            馮奎(中國區域科學協會副理事長、研究員)

            4月30日,中央政治局會議召開,會議對當前及今后一個時期房地產發展作出重要判斷和工作部署。其中傳遞出的信息是,近中遠期相結合、穩與進相結合,促進和鞏固房地產回暖向好趨勢,抓緊構建房地產發展新模式,促進房地產高質量發展。

            筆者較為關注四個方面問題。一是如何看待房地產風險的變化。去年12月召開的中央經濟工作會議,要求積極穩妥化解房地產風險,促進房地產市場平穩健康發展。一季度房地產開發投資、銷售、房企到位資金等各項指標雖呈現下滑態勢,但這其中有去年較高的基數原因。同時,一季度新建商品房銷售面積和銷售額降幅開始收窄。綜合來看,穩定房地產市場的政策措施開始顯效。

            對比四個月前的中央經濟工作會議精神,這次召開的中央政治局會議仍將房地產、地方債務、中小金融機構方面的風險依次作為重點風險領域,顯示出房地產風險的重要程度以及化解的復雜性、長期性。但在談到房地產時,政策著眼點有所轉向,具體來說,就是不再停留于防范化解風險,不再就風險講風險,而是提出要加快構建房地產新模式,實現房地產高質量發展。這表明,政策層面延續了此前對化解房地產風險基本判斷;也表明防范化解風險取得一定成效;同時表明,防風險還未實現可以宣告“轉段”的效果。

            二是如何看待保交房政策。中央政治局會議要求,繼續堅持因城施策,壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任,切實做好保交房工作,保障購房人合法權益。結合各地實際來看,可以認為,保交房進入攻堅戰和最為“吃勁”的階段。從去年以來的情況看,中央有關部門和各地對于保交房都出臺了多項政策,中央政治局的這次部署,明確顯示2024年房地產保交付將是極為重要的工作主線。保交房是減少社會糾紛的關鍵。保交房從表面看起來就是保房地產項目,但順利實現保交房,也必將有助于最大限度地保主體。按期交付并保證質量,是鞏固而不是消解房地產信心的重大問題。

            當前,保交房面臨的主要是配套資金問題,預計這將成為多部門下步政策支持的重點??偟目?,對于房地產發展來說,“保交房”就是最重要的“穩”。保交房穩了,房地產及由其溢出和衍生的各類風險就能降到最低程度。

            三是如何看待保障房發展。去年底的中央經濟工作會議提出,加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。對比來看,今年一季度的中央政治局會議似乎并沒有就保障房提出類似“加快推進”的要求。在此之前,關于保障房發展,在輿論層面有過一些爭論,其焦點是保障房入市會不會影響當下的房地產供求關系,從而導致出現更多的“去化”壓力。筆者認為,保障房建設是未來構建房地產發展新模式中必不可少的內容,不可能停下來。若從積極的意義來看,保障房建設對于帶動房地產相關產業發展、促進建筑業等領域就業、推進以人為本的新型城鎮化等方面,都能起到較好的效果。

            這方面確實需要研究的具體問題是:如何周密考慮“空間”和“時間”兩個方面,也就是針對因城、因時、因人、因房,更好統籌一段時間內各類住房的比例結構關系,優化入市數量與節奏,更好發揮各類房地產主體的作用,避免出現不合意的“擠出效應”。

            四是如何看待房地產中遠期發展。近一段時期以來,各地討論較多的是加大新質生產力發展力度,有的地方在這個討論中,將房地產與新質生產力對立起來,過度貶低了房地產的地位與作用。中央政治局會議要求,抓緊構建房地產發展新模式,促進房地產高質量發展。這一點具有很強的針對性、指導性,有利于推動政策合力,凝聚各方共識,推進房地產領域各項改革創新。當前,宏觀層面繼續保持持續寬松,房地產繼續尋底筑底,部分區域及局部城市出現向好跡象,這都為下一步房地產穩中求進、推陳出新,實現高質量發展打下基礎。

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