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            中環觀察 | 香港樓市“撤辣”引爆購房潮:內地買家激增 庫存壓力暗涌

            2024年03月16日 08:13   21世紀經濟報道 21財經APP   張偉澤

            21世紀經濟報道記者 張偉澤 香港報道

            “自從‘撤辣’政策落地的這十多天,我就一直連軸轉,都沒有時間休息,這個雙休日的時間已經被客戶預定完了。最近過來買房的人一批接著一批。前兩天有個客戶從西安飛過來,上午11點到達,下午2點就簽好了購房合同,一次性買了三套?!币晃幌愀鄯慨a中介Z先生在一個新樓盤現場對21世紀經濟報道記者表示。

            在香港特區政府2月28日發布財政預算案,撤銷所有住宅物業需求管理措施(俗稱“辣招”)免征各類購房額外印花稅以來,香港樓市反響熱烈。根據中原地產監測數據,中原地產十大屋苑3月9日、3月10日成交量創3年新高;香港樓市一手市場在“撤辣”不足十天已錄得超過1500套成交,遠超今年頭兩月合計700套的銷售量。

            (香港房產中介門面 攝/張偉澤)

            “撤辣”激活購房需求

            香港樓市成交量迅速上升,不少購房需求被政策激活。

            記者3月15日在一個香港新房銷售現場觀察到,盡管是工作日,但仍有眾多的購房者在現場看房。從口音判斷,購房者來自不同地區,既有來自中國內地的購房者,也不乏香港本地買家。Z先生表示,自“撤辣”以來,來港購房的人數迅速增加。雙休日時的客流尤為夸張,有些新樓盤甚至需要排隊1-2小時才能夠進入樣板房參觀。

            (香港新房放售現場 攝/張偉澤)

            在現場,一位來自東北的購房者對21世紀經濟報道記者表示,自聽說香港“撤辣”之后,他便有了在香港買房的打算,既作為投資,也為孩子將來在香港讀書做準備。本次他是專程從內地來香港買房的。

            (香港樣板房現場 攝/張偉澤)

            香港仲量聯行資深董事李遠峰對21世紀經濟報道記者表示,以仲量聯行過去十年統計的一手市場平均數據來看,香港每1000個新增家庭住戶平均對應大概542套一手成交。然而,這個數字在過去兩年下降至466套,這表明在過去一段時間中,有部分購房需求被壓抑,而這部分被擠壓的需求在本次“撤辣”后獲得釋放,就目前觀察而言都屬于相對剛需。

            這些購房者中,除了專程自內地來香港購房的買家和香港本地居民購房者,通過“高才通”計劃來港的專才們也是其中不可忽視的力量。

            美聯物業首席分析師劉嘉輝對21世紀經濟報道記者表示,通過對往年購房者姓名數據的分析,來自內地的購房者大約占香港樓市總購房者的近20%,是香港樓市的重要買家。而“高才通”計劃引進的專才更是為香港樓市增添了需求。雖然2023年特區政府已針對這些專才推出 “先征后免”的方法,允許他們購房時先繳納額外稅費,待其成為香港永久居民后退還。但這一措施仍需等待數年才能兌現,不少專才對此始終有所顧慮。本次“撤辣”無疑消除了這方面的顧慮,進一步釋放其購房需求。

            通過“高才通”計劃來港的C先生就是典型例子。他在“撤辣”后一周即定下了在港的首套房子,從萌生購房念頭到作出決定,整個過程僅耗時一周。C先生對記者表示,自2023年特區政府宣布“減辣”之后,他便開始考慮在香港購置房產自用,盡管當時推出了“先征后免”的政策,但他對此仍心存疑慮,擔憂其之后因不可抗力因素離港,無法待滿7年轉為永久居民而導致稅金無法退還。而本次撤銷額外印花稅的舉措無疑是消除了他的心理障礙,促使他迅速做出了購房決策。

            根據特區政府數據,截至2023年2月底,“高才通”計劃由去年至今總計已引進約10.8萬人來港,這些通過“高才通”來港人士預計將可為香港帶來每年約340億港元的直接經濟貢獻,相當于本地生產總值約1.2%。

            投資價值凸顯

            香港樓市火熱,部分也歸因于樓市的投資價值。C先生指出,除了他以外,更有通過“高才通”計劃來港的專業人才選擇在香港撤銷樓市調控政策后在港置業。這些專才的購房動機多元,既有自住需求,也有投資考量。他與其他專才人士探討一番后一致認為,香港房價目前處于低位,且租售比相對較高,是入手的好時機。

            香港差餉物業估價署數據顯示,今年1月,香港樓價指數跌至306.4,創下2016年10月以來最低,同比跌幅擴大至逾9.4%,是11個月以來最大。然而,香港樓市租金水平則受惠于“高才通”計劃引進人才以及疫后全面復常等因素的積極影響,自2023年以來不斷攀升。中原地產數據顯示,反映香港租金水平變化的租金指數CRI在2023年由108.31上漲7.6%至116.59,整體租金回報率回升至3%。

            房產中介Z先生指出,在其經手的樓盤中,大部分新房的租售比能達到3%-4%。他以新盤“朗譽”的一手單位為例,一套價值493萬港元的一居室預計租金可達到每月1.8萬港元,租售比可達約4.3%,基本上可以覆蓋該房每個月的月供。他進一步表示,除了租售比高之外,一些開發商也為購房者提供現金回贈,極大減輕了購房者的現金流壓力。同樣以“朗譽”的一手單位為例,標價580萬港元的單位在首付付清之后的一段時間,能夠為購房者提供15%的現金回贈(即實際售價為493萬港元),這筆現金已經能夠覆蓋購房者的首付資金。開發商以此方式降低購房者的所需現金,同時也能提升購房者的貸款額度。

            (購房現金回贈詳情  攝/張偉澤)

            劉嘉輝表示,香港樓市在2023年出現租金價格和樓價倒掛現象,在樓價下跌的同時租金不斷上升,從而導致租售比不斷上升;同時市場普遍預期下半年美聯儲利率將有望下調,受聯系匯率制影響,香港按揭貸款利率同樣有下調的可能性。這兩點因素共同作用下,香港樓市的投資價值愈發顯現。

            去庫存壓力顯著

            盡管撤銷樓市調控政策得到市場的積極反響,但香港一手樓盤的價格并未出現顯著上漲,甚至有所下跌。

            反映香港樓價變化的美聯樓價指數在3月11日報133.6,較2月26日數據下降0.74%。以九龍灣新盤“泰豐”為例,其平均呎價(1呎約為0.09平米)僅為14800港元,甚至低于去年長實地產以“超低”折讓價推出的“親海駅II”項目。而3月14日推出的新盤“SEASONS PLACE”的平均呎價也僅為14188港元,較去年同地段新盤“凱柏峰Ⅲ”的平均呎價低16%,同時也是該地區近五年來的最低平均呎價。

            平價推售新房的背后,是香港樓市高居不下的庫存。

            根據香港房屋局以及美聯物業研究中心數據,截至2023年底,香港樓盤的“貨尾”(新盤銷售剩余未賣出的單位)已達2.03萬套,達近20年來新高,同時,潛在新盤供應單位數創歷史新高,達10.9萬個單位,創有記錄以來新高。

            “貨尾”堆積,香港主要地產商或多或少面臨庫存壓力。以兩家香港主要地產商為例,截至2022年底,長實集團擁有可開發土地儲備約7500萬平方呎,其中位于香港的有700萬平方呎,同比增長75%;而對于新鴻基地產而言,截至2月28日,其發展中及待售物業達2197億港元,同比增長4.31%,連續7年錄得增長。

            劉嘉輝指出,目前香港樓市“貨尾”數量高企,與之相對的,2022年至2023年香港一手樓盤銷售量僅為10000多套。今年香港樓市有2.2萬個新單位供應,加上過去一手樓的庫存約2萬個單位,合共4.2萬個新單位。以此推測,這些庫存需要兩三年時間才能消化。短期內,地產商的銷售策略仍會是“以價換量”。

            李遠峰也贊同開發商策略仍會是“以價換量”的這種說法,他統計了近期成交的一千多套一手樓盤,在此其中,有超過60%為之前減過價的現樓項目,市場仍有大量“貨尾”。同時,從購房者的表現來看,多數買家還是選擇性價比較高的項目,購房行為較為理性。

            供過于求,香港樓價自然受到壓制。對于香港樓市后續發展,劉嘉輝認為,短期來看,樓市成交量回升并不一定帶來價格回升?!俺防薄奔せ盍讼嚓P購房需求,短期內成交量回升令人欣喜。不過,“辣招”是影響樓市眾多因素中的其中之一,本次“撤辣”雖然促進了樓市成交量,但短期內對于整體樓價影響仍然有限,后續樓價或將呈現“U”型反彈。

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