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            南財論道丨樓市“小陽春”來了,能持續多久?

            2024年03月15日 05:00   21世紀經濟報道

            李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

            進入3月份后,熱點城市二手住房成交出現回升趨勢。筆者所在的廣深地區,深圳二手住房連續兩周(2月26日~3月10日)成交突破千套關口。據CRIC監測數據,2024年第8周~第10周(2.19~3.10),深圳周均成交套數達到760套,超過了2023年四季度周均成交水平,達到了階段性高位。從各大中介統計的前瞻性指標——新增客源量、帶看量來看,春節后深圳已連續4周環比增長,預示著后續成交量有望保持高位。

            廣州中原研究發展部數據顯示,今年春節后一周(2月19日~25日),廣州全市二手房網簽量達1489宗,環比大幅上升411.7%,11個行政區二手成交量全線增加,網簽宗數翻了3~5倍不等。廣州市房地產中介協會統計,春節后第2周(2月26日~3月3日),廣州二手房回升明顯,全市二手住宅網簽量為2086套,連續三周上升,且該數據為今年以來第三高的周數據。

            一般來說,春節后的2~3月份,返城人口會增加,節前積累的需求會釋放,特別是學位、就業、結婚等需求催生下,商品房交易都會季節性回升。而且,這些需求主要集中在剛需群體,因此更加利好小戶型、低總價特征的二手住房交易,這一輪交易的反彈也不例外。以深圳為例,之所以反彈幅度更大,與前幾年入戶人口多、住房自有率低、積累的剛需扎實有關。

            值得注意的是,盡管成交量在反彈,但二手住房價格卻在下降。中原二手住房報價指數顯示,最近兩周(2月26日~3月10日)四個一線城市業主報價指數繼續低于50%(報價下跌房源的占比高于報價上調房源占比),且連續下調。這說明,業主為了盡快促成交易而選擇降價的策略。筆者調研也顯示,市場預期房價下跌的背景下,中介機構往往也會動員業主降價賣房。

            因此,目前熱點城市二手房交易案例中,一類是前期價格調整明顯,達到買家心理預期且買家為剛需(就業、學位、結婚等需求)或因家庭人口增加而換房等客觀需求入市的價格水平的房源,即消化低價房源;另一類是近期急于出售或在接受買家及代理中介的降價建議而出售的房源。大多數城市呈現降價促成成交或匹配需求的交易特征。

            這說明,目前市場對房價有相對一致的預期,即預測房價可能穩定甚至下跌,因此凡掛牌價超過小區上一套成交的房源,則很難實現交易撮合。除了市場預期偏弱以外,剛需為主導的購房者對高房價的支付能力不足,以及各地二手房源掛牌量依舊在歷史高位徘徊,需求選擇多樣,且總有業主(特別是前期的投資性買家)因各種考慮而選擇適當降價賣房也是客觀原因。

            值得注意的是,新房市場并未同步復蘇,筆者監測,廣州、深圳地區新房銷售只恢復到春節前正常交易狀態的60%-80%。主要原因在于,一方面,2022~2023年二手住房價格跌幅較大,之前新房價格倒掛的優勢消失;另一方面,目前交易的二手住房中,次新房(樓齡在15年以內)占比在60%以上,對新房形成了替代;此外,在學位、戶型、區位選擇、即時入住等方面,二手房優勢較明顯。

            總的來講,春節后熱點城市二手房交易的回升,屬于積累需求的慣性反彈、季節性反彈。從成交結構來看,與剛性需求支付能力、需求特征匹配的低價二手房源成為成交的主力。同時,也帶動部分改善型需求釋放,但由于改善型主導的新房市場不溫不火,剛需和改善的循環未形成。同時,房價走勢較弱、降價才能成交的運行態勢,以及基本面改觀不明顯,二手住房和新房供應量大,買方特征明顯等,預示著交易反彈力度和持續性難言樂觀。不過,需求潛力大,房價整體偏高,也預示著須從供給側來順應需求,大力建設保障房將有利于實現行業穩定和修復。

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