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            上海樓市“小陽春”已至,但行情偏弱

            2024年03月13日 20:18   21世紀經濟報道 21財經APP   唐韶葵
            供需平衡仍是王道。

            21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

            春回大地、萬物復蘇。春節小長假過后的上海樓市,二手房成交量逐步恢復正常。上海鏈家數據顯示,3月最近兩周的周度成交量較節前的周成交水平大致增長了30%左右。

            同策研究院數據也顯示,今年3月份,上海一手房日均成交量較2月份有明顯上漲,市場回暖趨勢明朗。

            上海中原地產市場分析師盧文曦指出,從交易的絕對值來看,今年樓市“小陽春”不能與去年簡單做對比。2023年同期市場情緒激動、成交量高漲。對比2022年疫情期間的樓市行情之暗淡,2023年“小陽春”反彈趨勢特別明顯。

            盧文曦表示,2023年9月,上海推出“認房不認貸”新政,隨之而來的第一個周六,上海二手房成交800多套。今年的3月9日、3月10日分別是周六和周日,上海的二手房網簽分別有863套、761套,這一規模所反映的市場活躍度已經相當不錯了?!靶£柎骸币殉啥▌?,只是相比前些年晚了大概一周左右,這也是因為受到今年春節假期晚于往年的影響。

            “小陽春”成色不足

            此前,上海樓市已經在政策推動下,出現復蘇跡象。

            今年1月30日,上海發文放松外環以外區域的樓市限購。受此影響,該區域的房屋供應量明顯增加。鏈家研究院數據顯示,今年2月份,供應量主要在外郊環間,占比79%。

            春節后,這部分樓盤看房熱度有所增加,符合條件的購房者積極入市。前述機構指出,整個2月,上海外環外成交占比76%,較1月份增加了9個百分點。

            在上海工作的“95后”林曉(化名)向21世紀經濟報道表示,農歷元宵節當天,下單了一套外環緊貼中環板塊的“老破小”,總價200多萬,順利上車。

            機構普遍認為,總體來看,雖然2月的成交量不如去年同期,但降幅不大,市場復蘇跡象已經出現。

            進入3月,市場繼續升溫。上海中原地產數據顯示,從二手房日均成交來看,除了3月4日的成交量在478套之外,其余都在500套以上。其中,兩個周末的日均成交量在600套以上,最高達863套。盧文曦指出,上海二手房日均成交量已回到500套以上,且雙休日交易量比較多,市場恢復很快。

            “小陽春”雖然到來,但成色有待驗證。

            同策研究院研究總監宋紅衛對21世紀經濟報道記者表示,縱向對比,今年上海樓市“小陽春”應該是較弱的一次。雖然比2月份的日均成交量有所上升,但與去年同期相比仍然有較大差距。而且從全國范圍來看,“2024年的小陽春不是全面開花,預計僅限于一些基本面相對較好的一線和部分核心二線城市,且成色不會太高”。

            宋紅衛指出,“小陽春”來得不如預期中猛烈,主要是因為新房供應不足,一定程度上影響了市場交易。具體來看,受元旦、春節等節假日影響,上海新盤供應節奏放緩,開盤項目數量驟減。進入3月份,供應量才有所上升。

            他還表示,市場信心也沒有完全恢復。

            利好首輪土拍

            綜合其他指標來看,此輪上海樓市“小陽春”的可持續性,也要打一個問號。

            一方面,雖然交易量有所提升,但成交價格并未上漲。盧文曦表示,上海樓市的成交價格還處于持續震蕩下行的過程當中,主要是因為中低價位的房源交易相對活躍。

            在中高端市場,價格博弈氣氛濃厚。家住虹口區的王珍(化名)向21世紀經濟報道表示,她持續關注了幾個月的一套約為1500萬元左右的二手房源,至今仍未出手,房東也沒有下調掛牌價的舉動。

            另一方面,新房成交開始出現反復。上海中原地產數據顯示,上周(3月4日—3月10日)新建商品住宅成交面積4.66萬平方米,環比減少44.78%。其中,各區成交均有不同程度回落。

            但這一輪熱度下,市場各方開始“趁熱打鐵”。

            近期,上海宣布第三批新房集中供應入市,進一步為市場增加供應量。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾分析認為,這批新增供應中,均價超過10萬的項目有6個,占比達32%。其中有3個項目的均價超過17萬元/平方米,屬于近幾年來首次集中推出的豪宅項目,有望進一步提升市場的關注度和熱度。

            綜合多名分析師的觀點,這些高端項目雖然不能給交易量帶來直接推動,但卻能起到風向標作用,一旦觸發積分制的豪宅產品變多,會推升市場人氣。受此影響,3月下半月,上海樓市的交易數據有望進一步提升。

            盧文曦還指出,市場的升溫,對即將到來的今年第一批次土拍也會產生積極影響。根據上海2024年一批次土拍公告,今年上海一批次預計供地11宗地塊,規劃建面約63萬平方米,比2023年的任一批次供應均明顯減少。但多數地塊位于區域相對核心位置,質量上佳。

            盧文曦表示,對于房企而言,即便是處于下行通道,上海仍屬于比較安全的市場。而在市場升溫階段,房企的拿地意愿則會更加高漲。


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